Придбання нерухомості за кордоном є вигідним та надійним капіталовкладенням для українців, яким довелося тимчасово чи й на постійно виїхати за кордон у звʼязку з воєнною агресією Росії проти України. Проте, покупка нерухомості часто супроводжується певними труднощами, особливо якщо йдеться про використання готівкових коштів. В цій статті ми розглянемо основні аспекти та проблеми, з якими ви напевно зіштовхнетеся при купівлі нерухомості за готівку за кордоном, зокрема в контексті закордонного фінмоніторингу чи так званого AML (Anti-Money Laundering) та KYC (Know Your Customer) контролю.
Переваги купівлі нерухомості за готівку
- Швидкість транзакції
Однією з головних переваг придбання нерухомості за готівку є швидкість транзакції. Покупець може уникнути довготривалих процесів, пов’язаних із отриманням кредиту або іпотеки. Купівля за готівку здійснюється набагато швидше, оскільки не потрібно проходити процедури підтвердження платіжної спроможності покупця, отримувати незалежну оцінку нерухомості чи погоджувати умови кредиту з банком. - Використання заощадженої готівки
Багато хто з нас має значні заощадження у вигляді готівки, це продиктовано насамперед нестабільністю банківської системи, недовірою до інвестиційних інструментів, а також іншими індивідуальними причинами. Придбання нерухомості за готівку дозволяє ефективно використати ці заощадження та уникнути ризиків, пов’язаних із зберіганням великих сум готівкових коштів. - Інвестиція в стабільний актив
Інвестування в нерухомість є одним з найбільш надійних способів збереження капіталу. Нерухомість має тенденцію до зростання в ціні з часом, що дозволяє не лише зберегти, але й примножити капітал. Крім того, нерухомість може приносити стабільний дохід від оренди. - Відсутність витрат на обслуговування кредиту
Придбання нерухомості за готівку дозволяє уникнути додаткових витрат на обслуговування кредиту, таких як відсотки за позикою, страхування кредиту та інші супутні витрати. Це робить покупку економічно вигіднішою в довгостроковій перспективі.
Труднощі при купівлі нерухомості за готівку
- Ввезення готівки за кордон
Перша перепона на вашому шляху до нерухомості за кордоном це транспортування великих сум готівки через кордон. В Україні діє суворе митне та валютне регулювання щодо вивезення готівкових коштів за кордон. Зокрема, вивезення сум, що перевищують 10 000 євро (або еквівалент у іншій валюті), потребує обов’язкового декларування. В разі невиконання вимог законодавства існує ризик конфіскації коштів або затримання при спробі перетину кордону з незадекларованими грошима. До того ж, необхідно підтвердити легальність походження цих коштів, що може бути додатковим ускладненням. Більше про перевезення готівки через кордон ми писали тут. - Підтвердження походження готівки
Для успішної покупки нерухомості за готівку за кордоном, покупець повинен підтвердити легальність походження коштів. Це вимога зумовлена міжнародними стандартами боротьби з відмиванням грошей (AML) та фінансуванням тероризму (так званий фінмоніторинг). Покупець нерухомості повинен надати докази, що гроші отримані легально, наприклад, через зарплату, бізнес-доходи, спадщину тощо. Для цього можуть знадобитися податкові декларації, банківські виписки, довідки про доходи та інші документи. - Проходження AML та KYC контролю
AML та KYC контроль (фінмоніторинг) є важливими елементами міжнародних фінансових систем, спрямованими на запобігання відмиванню грошей і фінансуванню тероризму. Не тільки банки але й ріелтори та девелопери за кордоном зобов’язані здійснювати перевірки своїх клієнтів. Навіть якщо покупець не відкриває рахунок у банку він повинен надати детальну інформацію про себе, свої фінанси та джерела коштів ріелторській агенції чи забудовнику. Процес може бути тривалим і складним, особливо для тих, хто не звик працювати з готівкою за кордоном. - Обмеження максимальної суми для розрахунків готівкою
У багатьох країнах існують законодавчі обмеження на використання готівки при великих покупках, зокрема, при придбанні нерухомості. У більшості країн ЄС такі обмеження можуть становлять 10 000 євро. Це означає, що навіть якщо покупець має достатню суму готівки, він може бути змушений використовувати банківський переказ або інші безготівкові форми оплати, що, в свою чергу, вимагає проходження AML та KYC перевірок.
- Валютні обмеження та курсові різниці
Окрім труднощів з вивезенням готівки та підтвердженням її походження, покупці стикаються з валютними обмеженнями та курсовими різницями. Наприклад, курс обміну валют може значно коливатися, що впливає на загальну вартість угоди. Деякі країни можуть мати обмеження на ввезення або обмін великих сум іноземної валюти, що додатково ускладнює процес купівлі нерухомості.
Вибір країни для купівлі нерухомості за готівку
Не всі країни мають однакові вимоги до покупців нерухомості. Деякі країни, наприклад, Кіпр або Португалія, мають менш суворі правила купівлі нерухомості. Проте, важливо враховувати не тільки правові аспекти, але й економічну стабільність, політичну ситуацію, а також перспективи розвитку ринку нерухомості в обраній країні.
Ось кілька європейських країн, де правила купівлі нерухомості за готівку є менш суворими:
Кіпр
Кіпр є популярним місцем для інвестицій в нерухомість серед іноземців завдяки відносно спрощеній процедурі купівлі. Хоча все ще потрібне підтвердження легальності походження коштів, Кіпр має менше бюрократичних перепон у порівнянні з багатьма іншими країнами ЄС. Крім того, уряд Кіпру активно підтримує іноземні інвестиції, пропонуючи програми отримання постійного місця проживання в обмін на інвестиції в нерухомість.
Португалія
Португалія також відома своєю привабливістю для іноземних інвесторів. Програма “Золота віза” дозволяє отримати постійне місце проживання в обмін на інвестиції в нерухомість. Програма була започаткована у 2012 році і є однією з найпопулярніших серед подібних програм в Європі. Вона спрямована на залучення іноземних інвестицій і надання резиденції тим, хто готовий інвестувати в економіку Португалії. Хоча контроль AML та KYC існує, він є менш суворим, ніж у багатьох інших європейських країнах. Португалія має досить гнучкі правила для покупців нерухомості, що дозволяє швидше завершувати угоди.
Іспанія
Іспанія має досить привабливі умови для іноземних інвесторів у нерухомість. Хоча контроль AML та KYC існує, він менш суворий, ніж в деяких інших країнах ЄС. Програма “Золота віза” також доступна для тих, хто інвестує значні суми в нерухомість. Інвестиції в нерухомість на суму від 500 000 євро. Це можуть бути як один об’єкт, так і декілька, загальна вартість яких становить не менше 500 000 євро. Це дозволяє інвесторам отримати посвідку на проживання в ЄС, що робить Іспанію привабливим вибором для покупців.
Болгарія
Болгарія є однією з країн з менш суворими правилами купівлі нерухомості за готівку. Хоча контроль AML та KYC все ще застосовується, процедура є менш бюрократичною та складною порівняно з іншими країнами ЄС. Болгарія також має відносно низькі ціни на нерухомість, що робить її привабливою для інвесторів з обмеженим бюджетом.
Ось кілька країн, де придбання нерухомості за готівку може бути особливо важким:
Німеччина
У Німеччині діють одні з найсуворіших правил щодо AML та KYC. Всі операції з нерухомістю повинні проходити через нотаріусів, які зобов’язані повідомляти про підозрілі транзакції. Крім того, покупці зобов’язані надати докази легальності походження коштів. Готівкові операції вартістю понад 10 000 євро повинні бути декларовані та підтверджені.
Франція
У Франції також дуже суворі правила щодо відмивання грошей та фінансових транзакцій. Готівкові платежі обмежені сумою в 1 000 євро для резидентів і 10 000 євро для нерезидентів. Всі великі транзакції повинні проходити через банківські рахунки, і покупці повинні надавати документи, що підтверджують походження коштів.
Італія
В Італії діють обмеження на використання готівки для великих покупок. Максимальна сума готівкових платежів становить 5 000 євро. Крім того, всі великі транзакції повинні бути здійснені через банківські перекази, що значно ускладнює використання готівки для купівлі нерухомості.
Нідерланди
У Нідерландах обмеження на готівкові платежі ще суворіші. З 31 березня 2025 року планується введення обмеження на готівкові платежі в розмірі 3 000 євро для всіх професійних або комерційних транзакцій. Усі великі транзакції мають здійснюватися через банківську систему, і нотаріуси повинні повідомляти про підозрілі операції.
Рекомендації
Щоб уникнути проблем при купівлі нерухомості за кордоном за готівку, рекомендуємо:
- Заздалегідь підготувати необхідні документи – переконайтеся, що у вас є всі необхідні документи для підтвердження легальності походження коштів.
- Декларувати готівку – декларуйте готівку при перетині кордону, якщо її сума перевищує встановлені ліміти.
- Обирати країни з меншими обмеженнями – досліджуйте країни, які мають менш суворі вимоги до покупців нерухомості.
- Враховувати податкові наслідки – досліджуйте податкові зобов’язання, що виникають у зв’язку з володінням нерухомістю за кордоном.
Не занаєте, як підтвердити легальність готівки за кордоном? Зверніться до спеціалізованих компаній, які мають досвід у здійсненні подібних угод за кордоном.
Придбання нерухомості за готівку за кордоном є привабливим, але водночас складним процесом, що потребує ретельної підготовки та врахування багатьох аспектів. Інвестори, що планують таку покупку, повинні бути готові до викликів, пов’язаних з транспортуванням готівки, дотриманням AML та KYC контролю, а також юридичних та податкових вимог обраної країни. Дотримання рекомендацій та консультації з професіоналами допоможуть уникнути можливих проблем та успішно завершити угоду.
